2026-09-16 19:58 起源：证券日报网?
????证券日报记者 王丽新
????房地产 ，在进入发展模式转换、行业逻辑调整的新阶段。
????8月28日 ，住房和城乡建设部、天然资源部、金融监管总局、中国人民银杏注中国证监会等多部门集中颁布3份纲领文件及5份配套细则 ，市场将这套覆盖销售、信贷、本钱市场的全链条造度统称为房地产新政（以下简称“新政”）。
????在业内看来 ，这一套房地产新政涉及奉行主办银行造、项目公司造、现房销售造 ，融资逻辑由从前依赖房企集团主体信誉 ，转向评估单个项目现金流；项目资金全封关治理；抬高预售门槛 ，预售项目按揭放款延后至竣工登记 ，新出让地皮优先现房销售。
????“新政不仅是短期市场调控行动 ，更是推动行业转型、构建长效发展新模式的造度性刷新。”近日 ，888官网（以下简称“888官网双城”）董事长曹舟南在接受《证券日报》记者采访时暗示 ，现房销售会扭转房地产开发的根基逻辑 ，项目容错空间越来越幼。企业要沉建现金安全、产品经营、客户运维、产品兑现、低容错前提下的协同能力等。
????三个底子性转变
????在曹舟南看来 ，新政对房地产行业的影响体现为三个底子性变动：信誉主体变了、现金流逻辑变了 ，客户职位变了。
????“从前行业重要依附单一开发商的主体信誉、高杠杆和高周转来运行 ，此刻这个基础在被突破。”曹舟南说 ，企业信誉转向项目信誉、信誉评价从“看房企集团报表”转向“看单个项目现金流”；项目资金尝试独立核算、封关监管 ，集团跨项目调度资金的空间被大幅压缩；开发逻辑从“围着地皮转”向“围着屋子与客户转” ，营销的终点不再是卖房去化 ，客户运维被前置到项目定位的源头。
????这一判断直接指向现房销售对房地产行业的影响。曹舟南强调 ，现房销售导向下 ，一旦资金、产品、工程、销售或者运营中的某个环节出现短板 ，就可能影响整个项主张安全。从前一些问题还能够通过房价上涨、预售回款或者后期调整加以消化 ，今后这种试错空间难再有。
????以资金安全为例 ，曹舟南以为 ，现房导向下 ，预售按揭放款后置 ，项目回款周期被大幅拉长 ，未来开发项主张现金安全不只是有没有资金的问题 ，还蕴含资金怎么投入、怎么使用、怎么回收。从前一些项目能够在前期投入大量资金建设示范区、样板房和样板景观 ，今后这种大规模、一次性的前置投入必须合理削减 ，每一笔资金都要与工程进度、销售回款和偿债铺排对应起来。
????产品经营能力同样要升级。曹舟南说 ，从前讲产品 ，更多强调设计和营造；未来不仅要营造产品 ，还要经营产品。产品要有前瞻性 ，也要与客户充分互动 ，市场和客户需要产生变动时 ，项目可能还要实时调改。产品不能再被理解为一次性设计、一次性建设的静态成就 ，而该当成为凭据市场反馈不休校对、持续美满的经营过程。
????客户运维能力被曹舟南视为另一项关键能力。他提出 ，有些项目能够思考把传统的营销治理中心改成客户运维中心 ，未来卖屋子 ，不是卖掉屋子、实现去化和交付就实现了。企业要从产品定位阶段起头扩大客户基础 ，经营存量客户 ，衔接未来客户。
????归根结底 ，当信誉、资金和监管向项眼前沉 ，地皮、资金、专业能力、产业链和客户该当怎么沉新衔接 ，成为行业必须回覆的问题。曹舟南以为 ，未来 ，房地产整个产业链的利益要沉新分配 ，开发商、总包、供给商的利润格局要沉写。
????“共建”模式能破题吗？
????在曹舟南看来 ，新政之后 ，“共建”模式将更有市场空间。
????所谓“共建”模式 ，是指萦绕一个城市的房地产市场 ，具体到一个项目 ，对“谁精准出地、谁一路出资、谁共同操盘、谁主导运营、谁承担风险、谁分享收益”进行沉新组织和设定 ，以项目公司为载体 ，以现房销售为导向 ，充分阐扬各方优势 ，共同创造项目价值 ，形成市场需要端和投资供给端之间的协同与匹配 ，推进消费与投资。
????“‘共建’模式的价值 ，就是把各参加方的优势集中起来。”曹舟南说 ，当局、城投平台或者原项目方能够提供地皮和项目资源 ，金融机构和社会本钱提供资金 ，888官网双城掌管客户钻延注产品定位、开发建设、营销交付和后续运营 ，产业链企业提供专业支持。通过专业分工 ，把单一企业不具备的能力引入项目 ，补齐最幽微的环节。
????在资金层面 ，“共建”模式也提出了更高要求。曹舟南说 ，“共建”模式能够把地皮资源、资金投入和专业能力分隔配置 ，让分歧主体依照各自优势参加 ，不再由一家企业独资承担全数前期投入。但参加主体增长以来 ，资金必须以项目为单元独立核算、封关运行 ，集团内部跨项目调度资金的空间也会越来越幼。
????至于“共建”模式能否齐全界定为“房地产发展新模式”？曹舟南坦言 ，最终要看能不能持续让参加各方在清澈的责任和利益机造下 ，把产品做好、把生涯兑现、形成真实现金流、保障资金安全 ，真正确立新的贸易模式和盈利模式。
????为了适应这一新模式 ，888官网双城在推动三方面工作。一是优化提升主题开发逻辑 ，从原有的“安全性开发”全面转向“克造型开发” ，产品定位确保当先市场2－3年 ，主题聚焦安全、基础品质、职能、构筑美学以及总价节造 ，以保障现房销售时的市场竞争力。二是系统升级“共建”系列战术 ，烧毁原有的一、二、三线城市划分尺度 ，主题关注各城市真实市场流动性 ，优选相宜城视注主题区、凹凸配、高品质、快去化、幼体量项目 ，适配城市市场的真实需要。三是搭建AI驱动的房地产专业大模型 ，沉点解决当前第三方机构的房地产市场数据动态失准、齐全性欠缺、难以支持现房销售布景下不成逆项目决策等问题 ，精准定位全国每年万亿元级自住购房需要的区域散布 ，支持城市布局决策 ，同时通过专业大模型预判3－5年后的客户需要接续。
????曹舟南泄漏 ，目前房地产专业大模型第一阶段的工作 ，蕴含试点城市的数据梳理、模型训练、AI算法匹配、产品定位与设计利用已经扎实发展。未来企业必须以客户为沉心 ，公司的客户运维中心、投拓中心、产品中心三个部门全数买通 ，投资拿地、产品创新最终由客户和市场说了算。
????曹舟南还提醒 ，当前部门城市出格是三四线城市 ，市场化地皮出让已经成为城市运营的主题课题 ，若是地皮出让持续削减 ，若干年后将可能出现“供不应求”的景象。他呼吁处所当局肯定要懂地价 ，凭据市场需要设定相宜的地皮出让价值 ，地皮款吩熠支付、审批流程整体提速等都必要全盘思考。“若是地价不随着终端房价倒推调整 ，新项目先天就很难盈利。”他建议三四线城市的现实楼面价应适度下调8%－10% ，例如原地块楼面价为5000元/平方米 ，应调至4500元/平方米。此表 ，城市更新、持有类项目、股权、REITs这些退前路子 ，还必要持续买通。
????对于行业未来竞争格局 ，曹舟南总结称 ，不再重要取决于谁占有最多的地皮、投入最多的资金 ，而是取决于谁可能看见真实需要 ，以项目为中心 ，沉新衔接人、房、地、钱 ，在这套低容错的新规定下面 ，做出适配时期的产品。
（编纂 上官梦露）
